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深圳地铁盈利的奥秘:借鉴港铁“地铁+物业”模式 营业利润来自投资收益

时间:21-05-31 17:49    来源:东方财富网

近日,深圳地铁再传捷报,12号线全线围护结构已完成100%,车站主体结构已完成84%,盾构区间已完成97%。至此,深圳地铁和平站至科技馆站的“三站四区间”的主体结构已全部完成,预计2022年竣工并全线交付投入使用。

深圳地铁不仅在地铁建设方面传出好消息,在盈利方面,也因稳坐头把交椅备受关注。据深圳地铁2020年债券年度报告显示,深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元,净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3%,扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1%。而媒体通过上海清算所、中国债券信息网、上海证券交易所等渠道,统计获得的包括深圳地铁在内的22家地铁公司2020财报显示,其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿元,深圳地铁一家公司的利润就超过了21家地铁公司的总利润。

据了解,早在1910年即开辟首条商业收费线路的港铁吸金能力一直令诸多同行羡慕。在2015至2019年,五年间里港铁的营收均在400亿港元以上,年利润总额均在100亿港元左右。然而,因为新冠疫情及其它因素,港铁在去年录得罕见亏损。深铁一直以来借鉴了港铁的“地铁+物业”模式,香颂资本执行董事沈萌在接受《华夏时报》记者采访时表示:“港铁的上盖物业相对于深铁来说规模要少,而且增值空间也相对要小得多。深铁在很大程度上是借鉴了港铁的商业模式,但是深铁的资源要比港铁明显要多。”

“投资收益”支撑深铁净利润

2020年,深铁稳居各城市地铁营收排行榜榜首。年报显示,2019年公司营业收入达209.90亿元,净利润为116.67亿元,归属母公司的净利润为118.12亿元;2018年营业收入为113.48亿元,净利润为72.49亿元,归母净利润为73.87亿元。相比于2018年,2019年深铁的营收增长了96.42亿元,增长幅度达到84.97%;而2017年公司营收为140.94亿元,净利润达到66.48亿元,归母净利润为67.85亿元。

四年形势总体比较而言,深铁营收先有小幅下降,后大幅攀升,2019年、2020年营收、净利润较为稳定且处于高位,而归母净利润总体呈现上升趋势,2018年至2019年间上升最为迅猛,增长了44.25亿元,增幅59.90%。

值得注意的是,深铁的净利率与同行业企业相比是相当高的,2020年净利率为53.30%;2019年同一指标数值为55.58%,这一数据在2018年、2017年分别达到63.88%、47.17%。2018年至2019年间,该数据虽有所下降,但依然保持在较高水平。

经分析深铁财报,记者发现深铁之所以拥有如此高的净利率,主要贡献因素及奥秘所在是“投资收益”这个项目。在209.90亿元的营业收入下,减去成本费用得到的营收数值仅仅为1.26亿元,但投资收益增加计入后该数值竟达约118亿元,可见其绝大部分营业利润来源于投资收益。

2019年,深铁的投资主要涉及两大层面。首先是深铁全资子公司深圳铁路投资建设集团有限公司(下称“深铁投”)正式挂牌成立。深铁投是全国首例国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”发展企业,可推动实现深圳及粤港澳大湾区范围内“三铁融合”发展的产业格局。

此外,深铁还投资了深圳市城市轨道交通12号线项目、14号线项目、16号线项目以及前海综合交通枢纽项目,2020年这些项目也处于在建过程之中。城市轨道交通项目年累完成投资分别为40.31亿元、51.15亿元、31.49亿元;而开累完成投资额分别达到62.27亿元、63.59亿元、41.59亿元。12号线、14号线预计在2022年竣工并投入使用,16号线预计2023年建成通车。

一边是高投入,一边是高产出,而深铁投资收益的来源则源于两方面:其一是早期投资收益;其二则是资源经营收益。

在早期投资方面,2018年深铁在建线路为三期二阶段及四期工程,共14条线路,线路长度273千米。如今,深铁6号线、8号线一期、2号线三期等多条地铁线路都已投入使用,交通枢纽工程及代建市政工程也成为早期投资的重点项目。

然而票务收益并不是深铁的主要收入来源,更重要的是房地产、土地与物业收入等方面的投资收益,其占营收的比例超过70%。挖掘深铁的房地产业务经营发现,深铁全资子公司深铁置业的入市项目有深湾汇云中心、汇德大厦、汇隆商务中心、地铁锦上花园、塘朗城广场、地铁前海时代广场、龙瑞佳园等;在建工程包括了长圳车辆综合开发项目、佛山南海天空之城项目、前海枢纽项目(深铁前海国际枢纽中心)等项目。其中,深铁置业物业开发板块的开发规模就已达到约573万平方米。

而其中的诸如佛山天空之城等项目的推手则是万科。早在2017年,深铁受让华润股份有限公司、中润国内贸易有限公司以及中国恒大集团下属恒大地产等10家企业所持有的万科A股股份,成为万科的第一大股东。现如今,深铁仍是万科的第一大股东,持股比例为27.86%。

而在资源经营方面,深铁从事的业务包含商业运营、写字楼、酒店、广告资源、通信资源、文创拓展等方面业务。商业运营方面,深铁开发地铁沿线的商业,让出行不仅仅是出行本身,同时也拓展配套商业服务,如打造地下商业街等商业模式;写字楼方面,深铁已正式运营地铁大厦、前海基金小镇;酒店方面囊括了合作的国际品牌项目及自主品牌项目两大类项目,这扩展了深铁的业务范围,与国际品牌的合作打造出出行、住宿协同配合的营运模式,在便捷出行人士的同时提升品牌的影响力。

具体来说,深铁商业经营主要涉及超级综合体、综合体、复合体、站厅商业、站街商业、写字楼及酒店。深圳前海国际枢纽中心集商业、办公、酒店三项功用为一体,逐步构建地铁沿线附属地区的商业布局,助力深圳市政府倡导建设的“枢纽城市”,深化城市内部的交通节点商业化进程;深圳北站枢纽综合体、深铁锦荟广场复合体与超级综合体形成协同效应,形成多点开花、强强联合的局面;站厅、站街商业以便利店、食品店、自助银行、自助服务设施等业态为主,使市民生活更加便捷,将地铁建设与人们生活相联;深铁塘朗城君璞酒店在内的酒店项目纷纷于2020年完成布局,地铁金融科技大厦项目、深铁置业大厦项目也在深度运营。

净利润率高达53.3%

深铁作为深圳市国资委直管的国有大型独资企业,政府投资资金占总筹资金额的比例约为四分之一。2020年获得的与日常活动相关的政府补助仅0.36亿元,相比于其它城市的地铁集团,这个补助金额已经缩减到很低的水平。

在其它城市的地铁集团看来,深圳地铁就好像“别人家的孩子”。的确,深铁有万科的支撑,同时内部体系明晰、制度规范、内控严格有序、商业拓展落实到位;外部疫情影响逐渐淡化,客运量逐渐恢复常年水平,且行业属于公共交通业,受到政府大力支持,这一切的天时地利促成了深铁的“优等生”形象。

据深圳地铁2020年债券年度报告显示,深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元,净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3%,扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1%。

而对于深铁拥有如此高净利率的原因,沈萌分析指出:“深铁上盖物业在地铁站的客流量和交通便捷度加持下,要比一般物业的出租率和价格更具优势。”

倘若计算深铁上市的估值,沈萌分析称:“如果预估深铁的估值不是单纯看业绩,还要看成长、看行业、作对比。根据专业经验及相关数据来判断,如果保守估计,深铁在A股上市的估值能达到2000亿-2500亿,因为深铁虽然是地铁企业,但实际上房地产收入占比较高,可以对标万科;港股可能也要2500以-3000港币的估值。”

京沪高铁与深铁虽然不是同业,但是一定程度上具有相似性,京沪高铁上市估值超2000亿,截至5月31日10点23分,其总市值为2803.98亿,市盈率TTM为86.89。而深铁的优势要比京沪高铁更加明显,例如贡献突出业绩的上盖业务。

横向对比而言,在2020年众多城市地铁公司中,北京基础设施投资净利润31.56亿元,武汉地铁16.78亿元,青岛地铁3.7亿元,南京地铁3亿元、广州地铁2.3亿元,杭州地铁亏损11.62亿元。其中,深铁净利润是北京基础设施投资的3.52倍,是广州地铁的48.27倍,深铁可谓独占鳌头。

资产负债率层面,深圳地铁依旧“内敛”而出色,仅为39.64%。相比之下,北京基础设施投资的负债率达到64.46%,厦门轨道交通、广州地铁、南昌轨道交通的资产负债率在40%-50%之间,而长春轨道交通集团、济南轨道交通集团、兰州轨道交通集团的资产负债率均超过70%。

“深圳地铁商业开发能力非常强,但是其发展是跟着深圳市地铁发展蓝图走,这在一定程度上也局限了其大规模扩张的空间。地铁开发运营的主业,以稳定的收益和现金流,而其他副业都属于投资类,导致大量资金闲置,缺少更多市场化运作的机会。”沈萌表示。

(文章来源:华夏时报)